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2020年以后,千万别再乱买房!

文章作者:www.hg-tex.com发布时间:2019-10-29浏览次数:1077

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我记得在2014年,许多专家一致认为房地产市场是“黄金时代的终结和白银时代的到来”。就在一年多之后,房地产市场的大幅上涨给了他们一记响亮的耳光。事实上,你仍然崇拜的许多大人物不敢承认当年的误判和欺骗。

我不止一次提醒大家预测房地产市场的趋势。不要听他说什么。关键是他是如何做到的!从2013年到2014年,我们只制造了很大的噪音,却很少下雨,没有采取任何实质性措施。

从2017年开始,世界发生了变化。目前,高层官员将高房价视为阶级敌人,并在玩真刀真枪的游戏。去他的房地产周期,去他的经济周期,在决心面前毫无价值!

我在八月写了一篇文章《如果房价横盘5年》。目前,我们似乎很有可能实现这一目标。

当房地产市场面前房地产周期和经济周期都被废除,当房地产价格进入一个完全横向的时期,我们的房地产投资观念必须改变,我们必须颠覆自己,照搬过时的惯例,不分青红皂白地买房,我们一定会惨绝人寰!

01如何应对利率锚的变化?

从2019年10月8日开始,抵押贷款利率将正式起锚。对于新发行的商业贷款,利率基于最新的LPR,完全放弃基准利率。

从全国范围来看,目前无论是上海第一套(房地产)下调20个百分点,还是苏州第一套(房地产)上调120.2个百分点和150个百分点,最终结果显示,各城市的抵押贷款利率与起锚前没有太大变化。

对中国人民来说,最重要的是平稳过渡,过渡顺利进行。

中国实施了利率市场化改革。引入LPR的根本目的是降低实际贷款利率。最迫切需要减少的是LPR为期一年的政策,以确保中小民营企业能够借入廉价资金。

随着美联储领导的央行降息浪潮的到来,全球货币宽松周期已经开始,LPR在未来几年和五年内肯定会逐渐衰落。

然而,在一个没有房产投机的时代,即使LPR在未来五年逐渐减少,银行也会同时增加点数,以保持当月抵押贷款利率基本稳定。

但是你在签订购房合同时确定的积分数几十年都不会改变。因此,随着LPR未来五年的减少,商业贷款买家的月供应量将逐渐减少。

这将导致一个奇怪的社会现象:月抵押贷款利率基本不变,但你买房后的实际利率却在逐渐下降。

因此,从现在开始申请商业贷款时,千万不要选择固定利率,而要选择每年调整一次利率,这样才能享受到降息的好处。

对于那些在10月8日前已经贷款的人,你的还款锚仍然是基准利率4.9%。今后,即使LPR是50%的折扣,这与你无关,只有羡慕。

无论是基准利率还是LPR,事实上,这两种模式对房地产市场都是中性的,没有好坏之分。判断市场情况,未来的关键是要留意各省市银行增加的点数,因为增加的点数是当年的折扣,所有高官的意图都会通过增加的点数来表达。

02什么样的房地产值得投资?

审评委《2019年上半年全国房地产总结与展望》年数据统计了67个城市的二手房交易结构,10个城市的二手房交易结构:

第一手房交易量最大的是70-90平方米,一手市2-3套,二手市3套,100-120平方米,三手市和四手市3-4套,100-140平方米。

二手房:4个一线城市占70平方米以下交易总量的42.65%,6个实力强大的二线城市分别占70平方米以下和70-90平方米以下交易总量的30%。

以上数据与现实非常一致。大城市的小公寓卖得更好,而小城市的大公寓有市场。

对于自谋职业,你可以买你喜欢的和你能买的。然而,作为一项投资,我们必须考虑未来经销商的数量和能力。

对于房地产投资,一线城市更喜欢70-90平方米的2-3套房子。他们也可以用很少的预算直接购买核心地区的旧房子和小房子。二线城市的首选是100-120平方米的三居室公寓。由于二线城市新区的房价和价格涨幅普遍高于旧区,如果选择旧区小而旧,就必须带上学区。三线和四线城市不推荐纯投资。如果他们不得不买,他们会买大型豪华住宅,这些房子保养得很好,几年后可能会被幸运地卖掉。

房地产市场已经进入高水平和横向价格的时代。将来卖房子要比买房子困难得多。你不能在郊区卖一年200平方米的筹码,而在市中心卖40平方米的筹码可以在两个月内兑现。

投资就是为泛夏杰买一栋房子。潘夏杰喜欢的房子真的是一所好房子!

03户籍开放和房价差异化

从今年下半年开始,三线和四线城市似乎突然有了清晰的大脑回路。事后看来,他们突然集中精力宣布取消居留门槛和开放居留限制。

7月10日,山东省城市化领导小组将2019年作为其主要任务:全面放开城镇和中小城市的定居限制。

7月26日,广西(房地产)宣布,除排名前两位的南宁和柳州(房地产)外,其他所有市县都有“零门槛”。

9月,山西省新乡市(房地产)、漯河市和晋城市(房地产)放开户籍限制。

9月26日,湖北省宜昌市(房地产)宣布完全解除对定居点的限制。让本科生和研究生以8-9%的折扣买房。

9月29日,安徽省苏州市宣布,将全面开放城镇定居,消除一切障碍,并对在主城区购买第一套商品房给予契税减免。

为什么三线和四线城市渴望加入抢劫人民的战争?因为他们刚刚开始醒来。现在国家已经发表了几篇文章,大力发展城市群、大都市区和中心城市。如果他们不再抢劫别人,黄花菜就会凉了。

2016年,北京(房地产)和上海开始蜂拥而至。2018年,第二条线路开始拥挤。2019年下半年,第三和第四排也加入了该团队。

在不久的将来,除了北京和上海,全国所有城市都将是“零门槛”和“无条件”的,可以自由来去。户籍制度将逐渐成为出生、死亡和居住的登记制度,与人口迁移的权力完全脱钩。

户籍制度的自由化和人口的自由流动将产生直接后果,即人力、财力和物力资源今后肯定会从中小城市聚集到城市群、大都市区和中心城市。未来几十年,中国的城市化将是一个强者更强、弱者更弱、适者生存的渐进过程。城市的扩张和收缩将伴随而来。城市分化是不可避免的,房价分化是不可抗拒的。

房价差异的结果是,三线和四线住房因政策而增加,而一线和二线住房因需求而增加。三四条线依靠政策创造需求,而一两条线依靠政策抑制需求。第三和第四条线的房价上涨是被动的,而第一和第二条线的房价上涨是主动的。第三层和第四层房产是消费品,如果消费了就没有价值了。一级和二级房地产是投资商品,可以出租、出售或增值。

我不需要详细说明在哪里投资和持有房地产。

以前,我们犯的最大错误是把人口视为负担,认为许多人是负担,许多人消费更多的食物,许多人占用更多的资源。计划生育、户籍制度、限制大城市规模和发展中小城市都是相同的政策。

直到现在我们才开始意识到天赋是最大的财富。只有放开生育、户籍和疯狂抢劫,我们才能延续40年高速发展的奇迹。

发现人类的价值,遵从他们的选择,尊重他们的意愿,维护他们的尊严是我们应该做的最重要的事情。如果我们逆潮流而动,我们肯定会失去理智!

04城市群不屑链

十三五规划证实,目前中国有19个城市群。恒大研究院任泽平团队根据中国城市人口增长、生活条件改善和城市更新改造情况,计算了2019-2030年各城市群的住房需求。

19个城市群中,未来10年住房需求最大的一级城市群有6个,分别是长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角和山东半岛。年均住房需求分别为2.07、1.67、1.24、1.05、1.03和1.02亿平方米,分别占全国总需求的17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。

上述数据的概念是什么?也就是说,在未来10年内,长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛六大城市群的住房需求总和将占全国总需求的69.1%,而其余13个城市群仅占30%。不是在这19个城市,需求可以忽略不计。

这是典型的28法则。世界是如此残酷。世界越强大,上帝就越能把最好的强加给它。

如此巨大的住房需求是房价持续上涨的根本驱动力。

因此,未来10年房地产投资的首选城市是长江三角洲、长江中游、京津冀、成渝、珠江三角洲和山东半岛六大城市群中的一线和二线城市,其次是北京、上海、深圳和各省会城市。

城市群的概念是近几年才由高级官员提出来的,但只有以上六个才可以真正称之为城市群。这是因为其他城市群内没有辐射、合作、促进或组织。事实上,他们都只是在吹牛。

城市和城市群一样,都有鄙视的枷锁。由于我们不够强大,我们所能做的就是把自己置于鄙视的枷锁前。

05在接下来的20年里,房屋的价值将会归零。

最近,深圳南山区白石洲村(房地产)的拆迁带来了1878位亿万富翁不断出生的消息。

据了解,当地村民的平均财产面积为600平方米,其中37户超过1000平方米。按照1:1.03的补偿标准,单价为70-10万元,每个被拆迁家庭的资产将达到4200-6000万元,37个家庭的资产将接近1亿元。

在过去的几天里,我看到了成龙在朋友圈里被反复采访的视频:他说他早年在北京见过四合院。更大的是50万台。厕所在外面,没有空调。当时他一点也不在乎,但现在北京买不到十亿个四合院。

当年深圳白石洲村的房子建成时,造价肯定不会超过50万,但现在拆迁补偿是5000万。北京四合院的价格较低,但现在你买不到十亿元。

这就是房价的奥秘!

在北京和上海,市中心的第一手房价可达10万元,但附近的旧破小只能卖到6-7万元。事实上,这30,000到40,000的差距是新房子本身的建设成本,而旧房子的价格是裸地价格,房子的价值完全可以忽略不计(除了学区)。使用以下公式更直观:“旧的和小的房价=土地价格(底价)

第一手房价=土地价格建设成本

自从房子移交的那天起,房价就一直在贬值,而房子脚下的土地一直在升值。因此,20年后,你的房子的价格将只是土地的价格,而房子本身的价值将接近零。

因此,我并没有因此而建议投资兴建豪华住宅。豪华住宅楼的土地相当于旧危房旁边的土地,就建设成本而言是昂贵的。然而,几年后,豪华住宅开始贬值,失去了整体价格的上涨,而旁边的破旧建筑可以稳步上升。

房地产投资是投资脚下的土地,一块国有土地是以个人名义用有限的资金收购的。这所房子一文不值,全在这片土地上。

因此,精装修、停车位、恒温游泳池、酒店式物业和其他附加条件实际上是房地产投资的主要禁忌。

对于房地产投资,记住一个原则:买最好的地段,不要买最好的房子。

06实用指南

1。从2000年到2010年,房地产投资技巧是尽可能多地购买;从2010年到2020年,房地产投资技巧是尽可能多的借款。

2020年后,房地产投资技巧是购买一个好城市的好地方。买一个有大量经销商的城市,买大量经销商的地段,买经销商最喜欢的公寓。

2。房地产投资将越来越局限于少数人而不是大众游戏,这不仅是因为价格门槛,也是因为房票门槛。

当你看到其他人在深圳投资时,你最好选择鹤岗,这将是未来最大的笑话!

3。横向交易的时代已经到来。横向交易是房地产投机的终结,但这是一个急需的天堂。经过两年的横向交易,差额将为零,增值税将节省2%或更多。十字板是用来停车的。司机已经尽力了。他能否上公共汽车取决于他自己。

横盘是国家送给我们的最好的礼物。为了少数无房家庭,不可能把房价打回原来的水平。因此,我们必须心存感激!

4。在跨市场时代,人们必须关注租金。如果租金很高,快速租金意味着将来容易卖出,容易卖出意味着升值更快。

5。如果上海不崛起,就没有机会在上海四处走动。北京不动,北京一点也不敢动。如果深圳不起床,关晖将不得不平躺。如果你想投资卫星城,你应该先看看第一条趋势线。在疯狂通货膨胀的第一线之后,你将开始控制它。你不会再迟到进入卫星城了。

6。如果你手里有一栋质量普通或明显有缺陷的房子,记得在2020年3月至4月期间浑水摸鱼,尽快卖掉它。

7。最近,三线四线城市的调控非常混乱。有些放松,有些收紧。因为这个城市的政策,每个人都玩得很顺利。

例如,无锡(房地产)公积金已由“认贷不认房”改为“认房认贷”。个人最高限额从50万降至30万,家庭最高限额从80万降至60万。然而,扬州(房地产)已将公积金贷款从35万增加到50万。嘉兴(房地产)规定,已还清公积金贷款并再次购房的,仍可享受60万元的额度。

如果你想理解这些复杂的技巧,请记住:现在飞速发展的城市都是陷阱!只是。

八、在房价开始前,我们应该从最后一个最有力的宽松政策开始,因为这是最低的价格和最低的成本。房价调控后,当第一个调控政策出台时,你应该扔掉高价,把最后一枚铜币留给经销商去赚,否则你根本不能扔掉。

简而言之,它是最后买的,也是第一个卖的。

9。房地产投机,就像股票投机一样,必然会让你付出生命的代价。只有通过投机房地产等股票,我们才能获利。记住,当股票市场赚钱时,它必须被房子取代,当房子赚钱时,它们必须继续被房子取代。

十、2020年后,投资大城市房地产仍然是抵御通货膨胀、避免阶层下滑的主要渠道,但要注意两点:一是心态,二是月付。

如果你有赌博和富裕的心态,我建议你停止。月亮的供应是不均衡的,我想我能在度过难关后很快翻身。那我告诉你,明天你根本看不到太阳。

用风和杠杆,一步登天,用风和杠杆,刀山火海。只能维持每月支付不到2年,真是玩火自焚。

最后,我希望每个人都认识到这个社会的残酷:家庭越穷,生活在社会底层的人和他们的后代越多,他们仍然贫穷的可能性就越大。事实上,我们的目标只是让我们的孩子一出生就站在别人的肩膀上。

本文从微信公众号:房地产信息站开始。文章的内容是作者的个人观点,并不代表贺勋的立场。投资者应在此基础上自行承担风险。

(责任编辑:王志强HF013)

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